Extinción de condominio: guía jurídica
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¿Sabía que en una herencia o divorcio es posible realizar una extinción de condominio en lugar de una compraventa o donación? Le contamos en qué consiste esta figura jurídica, cuáles son sus ventajas, y su procedimiento para realizarla.
Extinción de condominio qué es
La extinción de condominio permite disolver una copropiedad que se tiene con otra u otras personas, para convertirse en el único propietario. Es por ello que esta operación es tan frecuente en los casos de separación o divorcio o también en herencias. Es preciso aclarar que condominio, copropiedad o comunidad de bienes son términos equivalentes.
Así, por ejemplo, en una herencia, se ha podido adquirir la propiedad de un inmueble entre varios hermanos, siendo cada uno propietario de un %.
De igual modo, en un matrimonio es muy habitual adquirir la propiedad de la vivienda entre ambos cónyuges. En el momento de la separación o divorcio, uno de ellos puede solicitar la división de dicha propiedad.
Por lo tanto, no se produce una venta o una donación de unos propietarios a otros, sino que se cede la propiedad.
Su regulación se encuentra en el Código Civil (artículos 400 a 406) y se fundamenta en que nadie puede ser obligado a permanecer en el condominio, por lo que si un copropietario quiere disolverlo, los otros no pueden negarse.
¿Cómo se realiza?
Como decíamos, la solicitud puede partir de cualquiera de los copropietarios y puede realizarse de las siguientes formas:
- Existe una renuncia de derechos de unos copropietarios a favor de uno de ellos.
- Se vende el bien a un tercero distinto y se reparte el precio entre los copropietarios
- Se realiza una división de la cosa común que consiste en que uno de los copropietarios solicita la división e inicia un procedimiento judicial. Si el bien es indivisible, que suele ser lo más habitual,
- uno de ellos puede adquirir la titularidad completa y los demás reciben una contraprestación.
- En caso de desacuerdo, se venderá el bien y repartirá el precio en proporción a la cuota de propiedad.
Impuestos en una disolución de condominio
La gran ventaja de una disolución de condominio frente a una compraventa o donación es que únicamente hay que hacer frente al Impuesto de actos jurídicos documentados. Este impuesto oscila entre el 1% o el 1,5% del valor del activo inmobiliario (depende de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos).
Recordemos que tanto la compraventa como la donación están sujetas a impuestos mucho más elevados, que pueden ser:
- En el caso de la compraventa se trata del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: entre el 4% y el 10% sobre el valor
- Si nos encontramos ante una donación, se trata del Impuesto sobre sucesiones y donaciones: entre el 7,65% y el 34% sobre el valor
Extinción de condominio con hipoteca
Una de las dudas muy frecuentes en estas situaciones es si se puede realizar una extinción de condominio en caso de que el bien a dividir se encuentre hipotecado. La respuesta es que sí, pero lo más aconsejable en estas situaciones es acudir al banco para realizar una novación hipotecaria. De este modo, los titulares que ya dejan de ser propietarios del bien, tampoco serán deudores de la hipoteca.
¿Extinción de condominio entre hermanos, es posible?
Lo más frecuente es que realice esta disolución de condominio en una separación o divorcio, pero, en el caso de herencias entre hermanos ¿también es posible? Efectivamente, es otra de las situaciones en las que se puede dar la extinción de condominio, sobre todo cuando, tras una herencia, varios hermanos adquieren un porcentaje de una propiedad.
En ambas situaciones (divorcios y herencias), debido al ahorro en la carga fiscal, va a resultar más interesante realizar esta división.
Como hemos visto, existen muchas dudas en torno a esta disolución de la copropiedad. Lo más aconsejable es acudir siempre a un abogado experto en Derecho Civil que podrá, no sólo resolver todas las cuestiones que se planteen, sino acompañarle durante todo el proceso. En Qúbica Abogados somos expertos en Divorcios y Herencias y podremos asesorarle. Contáctenos para valorar su caso concreto.