Guía para reclamar los gastos hipotecarios
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Se trata de una de las cuestiones más frecuentes que se plantean en Derecho Bancario ¿puedo reclamar los gastos asociados a la formalización de mi hipoteca? La respuesta es que sí es posible reclamar los gastos hipotecarios en la mayoría de ocasiones. Detallamos cuándo es posible, qué tramites hay que realizar y qué documentación es necesaria.
¿Qué gastos hipotecarios puedo reclamar?
En 2019 entró en vigor la LCCI (Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), en la que se establece que la mayoría de gastos asociados a una hipoteca debe asumirlos el banco (a excepción de la tasación).
Hasta entonces, prácticamente todas las personas que firmaban un crédito hipotecario asumían una serie de costes asociados.
En julio de 2020 el TJUE emitió una sentencia por la que se establecía la obligación de devolver todos los gastos como los de notaría, registro, tasación, y gestoría (con la excepción del impuesto de Actos Jurídicos Documentados).
A partir de entonces, el Tribunal Supremo español, en varias sentencias, asumió esta jurisprudencia:
- Sentencia 457/2020, de 24 de julio, que estableció la devolución del 50% de los gastos notariales, el 100% de los de registro y la comisión de apertura
- Sentencia 555/2020 de 26 de octubre, que fijó la devolución del 100% de los gastos de gestoría
- Sentencia 35/2021, del 27 de enero, que obligó a la entidad a devolver el 100% de la tasación.
Por lo tanto, los bancos deben devolver los gastos de la tasación del inmueble, registro de la propiedad y de los honorarios de la gestoría, así como la mitad de los de notaria. En cambio, el cliente asumirá el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
¿Cómo realizar la reclamación de los gastos hipotecarios?
En primer lugar, hay que acudir al servicio de atención al cliente del banco.
Si el banco rechaza la solicitud o no responde, sin haber ofrecido una negociación en 2 meses, se puede:
- Elevar la queja al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España. Para resolver esta queja el Banco de España dispone de un plazo de 4 meses aunque su resolución no es vinculante.
- Acudir a los Tribunales
¿Qué documentación es necesaria?
En primer lugar hay que aportar la escritura hipotecaria, y para justificar los importes satisfechos, será necesario también contar con:
- Factura gestoría
- Factura notario
- Factura registro
- Factura tasación
- Reclamación extrajudicial y respuesta del banco (si la hubiera)
En caso de querer iniciar una reclamación de gastos hipotecarios, es recomendable acudir a profesionales, abogados especializados en Derecho Bancario, como Qubica Abogados, que podrán prestar asesoramiento y ayuda en caso de duda.
En el caso concreto de los gastos hipotecarios, habría que analizar la viabilidad de la demanda: fecha en la que se formalizó la hipoteca y los gastos para determinar si fueron nulos o se puede reclamar.
Asimismo hay que tener en cuenta que es posible reclamar otros conceptos ante los bancos, además de los gastos hipotecarios, como las clausulas suelo, tarjetas revolving, hipotecas multidivisa etc. Estudiaremos su caso y le indicaremos la viabilidad de una reclamación así como los trámites y pasos a seguir. Consúltenos sin compromiso.